Il canone concordato è un canone di locazione vincolato: non viene liberamente pattuito, ma deve restare entro una forbice di valori minimi e massimi stabilita dagli accordi territoriali locali. Il proprietario sceglie uno dei tre tipi di contratto previsti, con durate diverse, e il canone si calcola sulla base dei parametri del Comune in cui si trova l’immobile. Il regime fiscale applicabile dipende anche dal Comune.
Cos’è il canone concordato per il proprietario
Per il proprietario, il canone concordato è una forma di locazione a canone predeterminato entro limiti locali. La differenza rispetto al mercato libero sta nel fatto che il valore non si fissa solo con la trattativa: deve rientrare nei parametri pubblicati per il Comune dell’immobile.
I tre tipi di contratto
| Tipo | Durata prevista |
|---|---|
| 3+2 | Contratto ordinario a canone concordato, con durata standard indicata dalla formula 3+2 |
| Transitorio | Da 1 a 18 mesi |
| Studenti fuori sede | Da 6 a 36 mesi |
Il tipo va scelto prima della stipula, perché determina la durata del rapporto e i limiti entro cui può muoversi il canone. Il contratto transitorio è adatto a esigenze temporanee, mentre quello per studenti fuori sede è riservato a una specifica categoria di inquilini.
Come si calcola il canone
Il calcolo segue una logica semplice: valori minimi e massimi al metro quadro, moltiplicati per la superficie dell’immobile. In formula testuale: superficie × valore al metro quadro, con il valore compreso tra il minimo e il massimo fissati dagli accordi territoriali per la zona e per il tipo di contratto.
Nei piccoli Comuni privi di accordo territoriale si applica quello del Comune limitrofo più vicino. Il proprietario deve quindi verificare l’accordo in vigore per la località esatta, senza presumere che valga quello del capoluogo.
Canone agevolato rispetto al mercato libero
Il canone concordato è vincolato da un massimo territoriale, mentre i vantaggi fiscali sono la contropartita di questo vincolo. Nel libero mercato il canone è pattuito liberamente tra le parti, senza questo tetto. Nel libero mercato il canone è liberamente pattuito tra le parti, senza questo tetto. Non esiste però un dato percentuale univoco di differenza: il confronto va fatto sui valori minimi e massimi pubblicati per la specifica zona.
Quali agevolazioni spettano al proprietario?
Il proprietario che stipula un contratto a canone concordato può accedere a un trattamento fiscale più favorevole rispetto al mercato libero. I benefici principali riguardano la cedolare secca e l’IMU. La loro applicazione dipende da tre condizioni: la registrazione del contratto, il rispetto degli accordi territoriali e la collocazione dell’immobile, che determina l’aliquota della cedolare.
Panoramica dei benefici fiscali per il locatore
| Agevolazione | Condizione richiesta | Fonte |
|---|---|---|
| Cedolare secca al 10% | Immobile nei Comuni ad alta tensione abitativa indicati dal CIPE o in quelli colpiti da eventi calamitosi | Il Fatto Quotidiano, 2026-06-05 |
| Cedolare secca al 21% | Immobili non compresi nei Comuni indicati sopra | Il Fatto Quotidiano, 2026-06-05 |
| Riduzione IMU del 25% (si paga il 75%) | Contratto registrato e rispetto degli accordi territoriali | Il Fatto Quotidiano, 2026-06-05 |
Vantaggi per il proprietario rispetto al mercato libero
Il beneficio fiscale è la contropartita di un vincolo sul canone. Il proprietario quindi ottiene un regime fiscale ridotto in cambio di un importo di locazione delimitato.
Registrazione del contratto come requisito generale
La registrazione è la condizione richiamata in modo esplicito dalle fonti per lo sconto IMU. È quindi il primo controllo da fare, prima di applicare qualsiasi agevolazione. Le fonti non concordano sul legame tra sconto IMU e regime di cedolare secca: un’analisi lo collega al 10%, un’altra lo estende a tutti i Comuni.
Cedolare secca al 10%: in quali Comuni?
La cedolare secca al 10% sul canone concordato dipende dalla localizzazione dell’immobile. Spetta solo se il Comune rientra in una di due categorie. Negli altri Comuni si applica il 21% oppure il proprietario può scegliere l’IRPEF ordinaria. Secondo Il Fatto Quotidiano (5 giugno 2026), le categorie agevolate sono i Comuni ad alta tensione abitativa indicati dal CIPE e i Comuni colpiti da eventi calamitosi riconosciuti.
Le due categorie agevolate
- Comuni ad alta tensione abitativa: l’elenco è quello indicato dal CIPE. Prima di applicare il 10%, verificare che il Comune in cui si trova l’immobile compaia nell’elenco CIPE aggiornato.
- Comuni colpiti da eventi calamitosi riconosciuti: il 10% vale per gli immobili situati in questi Comuni, indipendentemente dal fatto che siano anche ad alta tensione abitativa.
Aliquota applicabile per tipo di Comune
| Situazione del Comune | Cedolare secca applicabile |
|---|---|
| Alta tensione abitativa (elenco CIPE) | 10% |
| Evento calamitoso riconosciuto | 10% |
| Altri Comuni | 21% oppure IRPEF ordinaria |
Il criterio è la localizzazione dell’immobile. Se il Comune non rientra in nessuna delle due categorie, il 10% non è disponibile, anche se il contratto è a canone concordato.
Opzione per l’IRPEF ordinaria
Nei Comuni non agevolati il proprietario può optare per l’IRPEF ordinaria al posto del 21%. Questa scelta va valutata sul reddito complessivo del proprietario, perché l’imposta dipende dagli scaglioni IRPEF e non da un’aliquota fissa.
Come funziona lo sconto IMU del 25%
Per un contratto a canone concordato l’IMU dovuta dal proprietario si riduce del 25%: si paga il 75% dell’imposta calcolata con le regole ordinarie. Secondo Il Fatto Quotidiano (articolo del 2026-06-05), lo sconto vale in tutti i Comuni a condizione che il contratto sia registrato e rispetti gli accordi territoriali.
Calcolo: imposta dovuta pari al 75%
Il calcolo è una moltiplicazione sull’imposta già determinata:
- imposta ordinaria calcolata secondo le regole IMU × 0,75 = imposta ridotta da versare
- la riduzione corrisponde al 25% dell’imposta ordinaria, quindi il risparmio è pari a imposta ordinaria × 0,25
Lo sconto riguarda l’imposta, non la base imponibile. Il proprietario deve quindi calcolare prima l’imposta ordinaria e applicare la riduzione solo dopo, verificando che il contratto soddisfi le condizioni previste.
Cumulo con aliquote agevolate deliberate dal Comune
Lo sconto IMU del 25% può sommarsi alle aliquote agevolate deliberate dal Comune. Le due agevolazioni sono quindi cumulabili secondo la fonte citata: lo sconto del 25% può sommarsi all’aliquota agevolata comunale; l’ordine di calcolo va verificato nelle istruzioni e nelle delibere locali. Il Comune può inoltre prevedere ulteriori riduzioni di aliquota, quindi le delibere locali vanno consultate caso per caso, perché le regole cambiano da un Comune all’altro.
Verifica della tesi che la lega alla cedolare
Le due fonti disponibili descrivono condizioni diverse:
| Fonte | Condizioni citate per lo sconto | Rapporto con la cedolare secca |
|---|---|---|
| Il Fatto Quotidiano (2026-06-05) | Contratto registrato e rispetto degli accordi territoriali; vale in tutti i Comuni | Non indicata come condizione |
| Informazione Fiscale (senza data) | Sconto collegato alla cedolare secca al 10% | Con cedolare al 21% non c’è riduzione |
La tesi di Informazione Fiscale, che collega lo sconto alla cedolare al 10%, contrasta con l’articolo del Fatto Quotidiano. Non è possibile stabilire quale delle due sia corretta sulla base delle sole fonti disponibili: la verifica va fatta con un professionista abilitato, leggendo la normativa aggiornata e le delibere del proprio Comune.
Requisiti del Comune e accordi territoriali
Il canone concordato non è liberamente pattuito: il suo importo deriva da accordi territoriali, intese locali che fissano i valori minimi e massimi al metro quadro per ciascun ambito. Il primo requisito per il proprietario è quindi verificare che il contratto ricada nell’area coperta da un accordo vigente nel Comune dove si trova l’immobile. Il canone del singolo appartamento non è fissato dal Comune: le parti devono muoversi entro la forbice stabilita dall’accordo territoriale.
Dove verificare l’accordo. Conviene individuare l’accordo vigente per la località esatta dell’immobile, rivolgendosi al Comune o alle associazioni firmatarie.
L’attestazione di rispondenza è obbligatoria?
Le fonti disponibili non precisano in modo esplicito se l’attestazione sia sempre obbligatoria. Collegano invece le agevolazioni a due condizioni verificabili: il contratto registrato e il rispetto degli accordi territoriali. Le fonti indicano come condizioni la registrazione e il rispetto degli accordi territoriali. L’eventuale necessità dell’attestazione dipende dall’accordo locale e va verificata con le associazioni firmatarie o con un professionista abilitato.
Chi può rilasciarla
Le fonti consultate non elencano i soggetti abilitati. Le fonti consultate non elencano i soggetti abilitati: conviene chiedere al Comune o alle associazioni firmatarie dell’accordo in vigore. Conviene inoltre individuare le associazioni firmatarie dell’accordo in vigore.
Cosa verifica
L’attestazione controlla che il canone rientri nei valori minimi e massimi al metro quadro fissati dall’accordo territoriale.
Documenti da allegare al contratto
Se l’accordo territoriale del Comune prevede l’attestazione, va verificato con le associazioni firmatarie o con un professionista abilitato come e quando allegarla.
Conseguenze in caso di attestazione mancante
Senza la prova di conformità, lo sconto IMU del 25% non è dimostrabile.
Scadenze IMU e dichiarazione da ricordare
Il proprietario paga l’IMU sull’immobile locato a canone concordato, mentre l’inquilino non la versa. Il pagamento si divide in due rate: un acconto di giugno e un saldo di dicembre. La dichiarazione segue una scadenza separata. Le date seguenti riguardano l’anno in corso.
| Adempimento | Scadenza | Chi lo esegue |
|---|---|---|
| Acconto IMU | 16 giugno | Proprietario |
| Saldo IMU | 16 dicembre | Proprietario |
| Dichiarazione IMU | Entro il 30 giugno dell’anno successivo | Proprietario |
Dati da indicare nella dichiarazione
La dichiarazione richiede l’identificazione catastale dell’unità abitativa: comune catastale, foglio, particella, subalterno e categoria. Questi dati si trovano nella visura catastale e nell’atto di proprietà, e devono coincidere con quelli registrati presso il catasto.
Nel modello va inoltre indicata la riduzione IMU per il canone concordato, spettante solo con i requisiti del contratto. Il calcolo richiede la delibera comunale dell’anno.
Procedura consigliata
- Verificare che il contratto sia registrato e che rientri negli accordi territoriali del Comune.
- Consultare la delibera comunale dell’anno per l’aliquota applicabile.
- Calcolare l’acconto e versarlo entro il 16 giugno.
- Versare il saldo entro il 16 dicembre, verificando che il conguaglio tenga conto delle variazioni dell’anno.
- Presentare la dichiarazione entro il 30 giugno dell’anno successivo, indicando i dati catastali e la riduzione spettante.
Domande frequenti
Di quanto si riduce l’IMU con il canone concordato?
Con un contratto a canone concordato l’IMU si riduce del 25%, quindi il proprietario paga il 75% dell’imposta. Lo sconto richiede contratto registrato e rispetto degli accordi territoriali, e può sommarsi alle aliquote agevolate deliberate dal Comune.
Il canone concordato dà sempre diritto alla cedolare secca al 10%?
No. La cedolare secca al 10% spetta solo negli immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa indicati dal CIPE o in quelli colpiti da eventi calamitosi. Altrove si applica il 21% oppure l’IRPEF ordinaria, e alcune fonti collegano lo sconto IMU alla cedolare: questo punto va verificato con un professionista abilitato.
Cosa fare se il Comune dell’immobile è piccolo e non ha un accordo territoriale?
Si applica l’accordo del Comune limitrofo più vicino, non quello del capoluogo di provincia. Conviene quindi controllare l’accordo in vigore per la località esatta prima di fissare il canone.
